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北京集體土地做長租 或破解租賃市場增量難題

2019-10-30 08:23:00  來源:北京日報        字號:    
簡介:集體土地做長租或將破解租賃市場增量難題在掌聲與質疑聲中,長租公寓行業已走過三個春秋。曾經站在風口上的各家品牌公寓近期備受關注。部分長租公寓停止運營,也映射出這一新興行...

集體土地做長租或將破解租賃市場增量難題

在掌聲與質疑聲中,長租公寓行業已走過三個春秋。曾經站在風口上的各家品牌公寓近期備受關注。部分長租公寓停止運營,也映射出這一新興行業面臨的困境。部分分散式長租公寓運營商并不具備雄厚的資金實力及運營經驗,而為獲取盈利,更常常忽略客戶需求。亦有觀點認為,分散式長租公寓只是獲取、改造租賃市場上的存量房源,而解決部分城市租賃房源失衡的內因,需要給予市場更多新增可供租賃的房源。

為此,2017年11月,北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》,明確集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業(租賃物業),可依法出租獲取收益,不得對外出售或以租代售。根據規劃,2017年至2021年,北京將供應1000公頃集體土地,用于建設集體租賃住房。集體土地上開發集中式長租公寓,讓業界看到破解租賃市場增量難題的希望,也讓企業有更多機會參與到長租公寓的建設中。兩年來,萬科在京已先后獲取6個集體土地建設租賃住房項目,總投資額約90億元,建筑面積75萬平方米,計劃供應約21498間租賃房源,有效增量的同時,為行業注入“新動能”。

高品質租賃房源呈現較大市場缺口


隨著城市化進程加快,城市人口基數日漸龐大,人才涌入推動城市繁榮發展的同時,也撬動了城市租賃市場的巨大潛力,“租房時代”正在到來。數據顯示,2018年有報告預計未來十年房屋租賃市場規模增量空間將達3萬億元,未來租房人群占比或將持續上升。

與此同時,有調查數據顯示,城市租房人群年齡多集中于35歲以下的80后、90后,其中,21至25歲占比最高,達到34.4%,這意味年輕化已成租房人群的關鍵詞。

伴隨著人民生活品質提升,人們對“租房”品質的需求也隨之不斷升級。作為新一代“租客”,大部分80后、90后的年輕人為獨生子女,他們對生活品質有更高的追求,對租住環境要求較高,對高成本生活接受度較高。

因此,就租房而言,越來越多的人不愿意繼續生活在各項條件較差,只有租金從優的出租房里。“溫暖”、“整潔”、“安全”、“舒適”逐漸成為租房關鍵詞,人們愿意付出成本,換取更優質的生活居住環境。房屋性質從單純的棲身之所,轉變成對品牌服務的追求、對社區品質生活的向往、對歸屬感的渴望。


“行業痛點恰恰在于符合租客預期的房源較少。”一名長租公寓業內人士表示,龐大的市場需求、錯配的供需問題,讓房企、中介甚至投資機構紛紛涉足這一新興行業。

據克而瑞研究中心提供的數據顯示,截至2018年年底,TOP30房企中,已進軍或表示將布局長租公寓的房企已達到了近20家。

其中,“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列集中式運營商前三。截至今年十月,萬科泊寓、龍湖冠寓開業規模分別是8.2萬間、6萬間;旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區等,總計新增體量超1萬間。

資金有限模式待解 部分長租公寓陷運營困境

市場前景雖美好,由于參與者能力參差不齊,從而給行業帶來一些問題,首先是分散式長租公寓的安全隱患。

部分分散式長租公寓將出租房屋設置在存在線路老化,管道堵塞等基礎設施老化問題的老舊小區,更有在房屋內增加隔斷的現象。由此帶來的安全隱患,導致租戶生命財產安全難以得到保障。

2018年9月,一篇有關“甲醛房”的報道再一次將長租公寓推上風口浪尖。上述業內人士稱,長租公寓擴張迅猛,資金壓力較大。有運營方為降低裝修成本和提高房屋使用率,在室內空氣質量不達標時就出租房源,給租房群體帶來了健康風險。


為了加快租金回籠速度,部分長租公寓運營商誘導租客使用“租金貸”,租客按月交租,房東按季度收租,中間的差額則被企業提前支取用于擴張,但因為市場需求的波動導致空置率上升,企業的資金鏈變得極其脆弱。

迄今為止,已有20余家長租公寓品牌終止運營。究其原因,多為運營商經營能力有限,資金實力不足從而導致資金鏈斷所致,但其資金風險的后果,往往需要由租客、業主一同承擔。

“長租公寓不僅僅是房屋,對一座城市來說,長租公寓承載了鎖住人才、培育城市競爭力的使命。”上述人士表示,住房租賃市場同時成為年輕人在城市扎根逐夢,實現“住有所居”的重要載體之一。

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