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2000人深夜排隊搶房...這個城市樓市火爆!

2019-04-28 09:01:16  來源: 中國經營報         字號:    
簡介:同時,蘇州(樓盤)市住房和城鄉建設局相關負責人表示,對于違規行為需要提供協議書、雙方簽字蓋章文件等到住建局進行投訴。開盤秒光、2000人深夜排隊搶房...下載APP 閱讀本文更...

同時,蘇州(樓盤)市住房和城鄉建設局相關負責人表示,對于違規行為需要提供協議書、雙方簽字蓋章文件等到住建局進行投訴。


開盤秒光、2000人深夜排隊搶房...下載APP 閱讀本文更深度報道

今年第一季度,隨著長三角一體化戰略的推進,樓市的火爆讓蘇州再度曝光在鎂光燈下。克而瑞蘇州數據顯示,從3月蘇州樓市成交情況來看,各大售樓處人氣火爆,3月蘇州市區13個住宅或類住宅樓盤開盤,整體認購率達到84%,創最近半年來新高,多個樓盤出現即開即罄的局面。4月16日,在位于江蘇省蘇州市吳江(樓盤)(樓盤)區盛澤鎮東方南路的綠地林肯公館,相關銷售人員介紹,目前項目一期二期均已售罄,三期在售。綠地林肯公館銷售人員向記者表示,目前98平方米戶型的房子已經賣完,“我們預計開盤就這一兩天,也許是今天晚上,也許是明天白天,也許是半夜。為什么我們售樓處特別平靜?因為前幾周交預約金的客戶已經把房子全部選完了,開盤我們沒有太大動靜,選完的客戶直接過來簽合同就行了,他們已經把樓層之類的都選好了。”

上述銷售人員介紹,這次開盤的13棟和8棟房源已經在一兩個月之前,開發商通知選房的第一天,就被已經交了預約金的客戶選完了。“我們不搖號,全款往前排,有優先選房資格。后上位的只能看一樓和頂樓還有沒有房源。”

蘇州樓市的火爆從媒體報道的數據中也可略窺一二。據報道,3月18日,蘇州吳江三千邑項目350套房源,216套高層在1分鐘售罄。3月25日,姑蘇區仁恒公園世紀項目,836個家庭單位爭搶196套房源。3月30日,吳中區南山維拉項目開售,2000人深夜排隊搶房。4月6日,吳江萬科翡翠公園千人搶408套房源,開盤不到2分鐘售罄。

從房地產市場來看,據蘇州克而瑞年初盤點, 2019年蘇州市區將有近100個純新盤入市,這些樓盤基本上都是2016 2018年成交的高價地。2019年一季度只有2個純新盤入市,更多高價地樓盤從4月份開始密集上市,其中4月份就有10個左右上市。

億翰智庫研究員劉一衡向本報記者表示,一方面受“金三銀四”傳統銷售旺季的影響,開發商推盤動作頻繁,購房者購房欲望強烈,蘇州市場整體趨于活躍,供應、成交雙雙上漲,呈現出火爆的現象;另一方面,三千邑、萬科翡翠公園、仁恒公園世紀、南山維拉等品牌樓盤,由于區域限價,均出現不同程度的價格倒掛現象,項目的高性價比成了 “搶購熱”的一大原因,而熱銷樓盤對整體市場又有著明顯的帶動作用。

“蘇州樓市火爆,一方面跟它本身的市場活力有關,它經濟能力算是江蘇省內第一。另一方面政策調控不如其他城市嚴格,南京(樓盤)(樓盤)的政策調控力度是比蘇州嚴的。那這種樓市火熱情況能不能延續下去,就要看當地的政策調控了。”中原地產首席分析師張大偉表示。

“捆綁車位”

樓市火爆的背景之下,一些銷售亂象也在暗潮涌動。

據綠地林肯公館項目銷售人員介紹,項目銷售過程中必須購買車位,價格為10萬元。車位不能貸款,必須一次性付全。“現在的房子如果不帶車位不僅住著不方便,以后轉手也不方便的。我們項目其實總價很低,就是把車位給拆開。第一,對于開發商來說,可以回收資金,第二,對于消費者來說,也可以避一部分稅費。”

據介紹,綠地林肯公館洋房的毛坯價格為10500元 11000元/平方米,高層價格在9800元 10000元/平方米。此外,上述銷售人員表示,一次性付款沒問題的話可以幫忙代繳社保,不過需要繳納2萬元包裝費,“因為是付全款,開發商愿意等,再多交2萬元,相當于開發商幫你補齊社保,還是要等社保滿了才能拿到房產證等后續的證件。”此外,記者走訪多項目樓盤發現,“飄窗全部贈送,陽臺贈送一半”之類的贈送面積已經成為市場上不成文的現象。

位于江蘇省蘇州市吳江區中山(樓盤)(樓盤)南路的中海·富仕居項目售樓處,據銷售人員介紹,項目贈送35平方米面積,除了露臺的面積全部贈送,其中一個房間朝南靠窗的一半以陽臺的形式計入產權,“相當于房間送了四分之一。”此外,二樓主臥到衛生間部分區域全部贈送,“這一塊沒有樓板,拿房的時候中間是空的,樓板自己澆筑。北邊已經澆筑的計入產權,沒澆筑的由業主自己澆筑。這個面積是送的,裝修的話一平方米只要幾百元。但如果正常面積計入產權要多花50萬元左右。這種房子未來政府也不允許建了,送的太多。”

劉一衡指出,因受到 “90/70”調控政策的限制,開發企業在戶型設計時往往會預留空間,并在開發過程中對于該部分空間進行改造,形成所謂的“贈送面積”,一般包括露臺、飄窗、一層小院、閣樓和地下室等,不計入建筑面積的,屬于“擦邊球”模式的促銷。去年1月,《江蘇省城市規劃管理技術規定——蘇州市實施細則之一“指標核定規則”(2018年版)》出臺,對市面上“偷空間”做產品附加值的做法進行了嚴格限制,贈送面積會逐漸退出歷史舞臺。

土地市場競爭激烈

樓市的火爆同時蔓延到土地端。4月24日,蘇州一口氣出讓了5宗涉宅用地。其中,招商和新城聯合拿下的吳中區太湖新城地塊,以及碧桂園拿下的尹山湖地塊,都創下了板塊的最高樓面價,成為板塊新地王。

克而瑞蘇州相關測評報告顯示,2019年第一季度,從1月4日開始,共舉辦了三場土拍,成功出讓了16宗涉宅經營地塊,其中12宗溢價成交,最高溢價率接近50%。從競拍輪次來看,動輒大幾十輪甚至一百多輪激烈競價,與去年二季度以來土拍市場的沉寂形成冰火兩重天。其中,去年10月流拍的萬業西地塊,今年更是加價9.2億元被首開、龍湖聯合體競得。此外,更有首創、大華、融信、新力等房企第一次在蘇州市區摘地。

在日前舉行的“風起長三角·世界看汾湖”區域價值高峰論壇上,龍光地產上海(樓盤)(樓盤)區域公司營銷管理部營銷副總監雷午翼表示,“我們上半年已經報名了蘇州的好幾個地塊,最后都是差了一點點,未能跟蘇州結緣,后續會繼續關注蘇州市場。”

克而瑞蘇常片區總經理戈文問在接受本報記者采訪時表示,一方面,房企手中的資金寬裕,融資環境也比去年四季度寬松。另一方面,今年以來,房企的投資布局也發生了轉移。“現階段房企投資重心放在一線城市、核心二線城市和強三線城市。蘇州作為核心二線城市,甚至是準一線城市,自然有很多房企在蘇州布局,競爭也比較激烈。”

拿地火熱及土拍價格的升高對未來新房價格的暗示,在導致樓市火爆的同時也反過來拉大了區域內一二手房的價格差距。中海·富仕居項目售樓處發布的推介信息顯示,園區湖濱一號項目一手房價格為15000元/平方米,二手房均價為63000元/平方米,周邊均價為55000元/平方米;吳中區獨墅島項目一手房價格為10200元/平方米,二手房均價為29000元/平方米,周邊均價為24000元/平方米;市區鳳凰熙岸項目一手房價格為11000元/平方米,二手房均價為33000元/平方米,周邊均價為30000元/平方米;新區姑蘇公館項目一手房價格為12000元/平方米,二手房均價為38000元/平方米,周邊均價為35000元/平方米。由此,宣傳圖上“面粉價>面包價”“入主蘇州,不宜再等”“價格翻番,溢價能力顯著”等詞匯不斷刺激著購房者的神經。戈文問表示,這個推介信息具有一定的夸大成分,“一二手房價倒掛這種情況是存在的,但主要是在園區。倒掛嚴重的也比較少,這些可能是極個別的尾盤備案。一般一二手房差價在幾千元到上萬元不等。”

在劉一衡看來,一二手房價倒掛主要是由蘇州新房市場限購、限價、限貸等調控政策造成的,新房備案價格被政府嚴格控制,而二手房價格更多是買賣雙方在市場交易中形成的,政策的影響相對較小,故而形成了房價倒掛。此外,蘇州部分區域土地供應常年不足,新房市場的選擇局限性比較大,而且總是需要搶,不少購房者只能將目光轉向二手房市場,使得二手房價格上漲。

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