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火爆!蘇州樓市成交激增買新房要托關系

2019-04-28 08:49:11  來源:每日經濟新聞         字號:    
簡介:房子是很好,但能不能買到還是個問題,據說都要托關系。”蘇州(樓盤)工業園區某售樓處,一位看房人焦慮地表示。“你們在這里等等,等會一起介紹。”蘇州市場回暖之后,雙休日不...

房子是很好,但能不能買到還是個問題,據說都要托關系。”蘇州(樓盤)工業園區某售樓處,一位看房人焦慮地表示。

“你們在這里等等,等會一起介紹。”蘇州市場回暖之后,雙休日不少樓盤項目售樓處的置業顧問已經無法提供一對一服務了,而是將四五組客人集中在一起,介紹項目、帶看樣板間,至于過后加不加微信詳談,置業顧問表現得并不積極,甚至忙得顧不上。

近日,《每日經濟新聞》記者以購房人身份主動詢問某樓盤的認籌時間及注意事項時,置業顧問才將相關條款發送給記者。

4月份已近尾聲,蘇州樓市的新房二手房均成交活躍,達到了近期的高峰。新房市場整體活躍度高,剛需盤及高端改善純新盤入市即開即清,銷售火熱;4月前3周新房成交套數分別為796套、1790套、1508套。在局部區域供應不足的情況下,部分購房者轉向二手房市場。易居數據顯示,僅4月上半月,二手房成交已達5280套。

蘇州市某新建樓盤售樓中心 圖片來源:每日經濟新聞記者 包晶晶攝新房供應顯著放量下載APP 閱讀本文更深度報道

蘇州市某新建樓盤售樓中心 圖片來源:每日經濟新聞記者 包晶晶攝新房供應顯著放量

“緊俏的樓盤,能買到的基本上都是全款,要貸款的剛需客,基本上沒有機會的。”代理多個新樓盤的蘇州某中介門店小劉告訴《每日經濟新聞》記者:“去年開盤賣了一批,最后能買到手的購房者都是付全款,開發商也會優先考慮這批準客戶。真的要買,可以去登記信息,付點認籌金,到時候拼運氣吧。”

對于近期的蘇州樓市表現,上海(樓盤)中原地產市場分析師盧文曦的判斷是“價穩量增”。

“有多重因素共同推動成交。首先是近期多地掀起政策微調,市場預期轉變。而樓市政策微調意味最困難的時期已經過去,未來不會更差,隨著預期轉變會推動購買行為快速兌現;其次,今年以來信貸出現松動,首套房房貸利率不斷下行,給買房人切實利好;再次,市場積壓的購房需求需要釋放,年后一些諸如‘如土地市場出現超過100%高溢價’‘南京(樓盤)千人看房’等消息催化入市意愿,加快買房動作。”盧文曦向《每日經濟新聞》記者分析道。

3月份開始,蘇州市場轉暖明顯,不少購房者手握資金輾轉于各個售樓處,但要買到熱門區域樓盤卻并不容易。

克而瑞數據顯示,蘇州市住宅供應顯著放量,13個樓盤加推平均去化率達到84%。據中原地產不完全統計,2019年第1周至第16周,蘇州全市樓盤平均認籌率都處于高位,兩次達到100%,僅在第4周和第10周低于50%。

上海易居地產研究院《百城住宅庫存報告》顯示,蘇州市2月份住宅供應面積24萬平方米,3月份增至44萬平方米;3月份成交面積75萬平方米,環比增加103%,同比增加47%。

多位業內人士認為,在土拍火爆、銀行貸款放松的利好下,蘇州樓市的熱度可能還會持續一段時間。

蘇州樓市火爆:買新房要托關系 二手房成交激增

蘇州近一年來新房價格走勢 數據來源:安居客

二手房成交量激增

觀察歷史數據可知,蘇州2018年二手房市場較為火熱,成交量處于歷史高位。2019年一季度,蘇州二手房成交量同比增長25.7%。

易居數據顯示,4月上半月,蘇州二手房成交量為5280套。將2019年4月上半月和3月下半月對比,蘇州二手房成交量增速達到159.2%。

“新房都被投資客買去了,買到手就賺一萬。”中介小劉向《每日經濟新聞》記者推薦:“要不你就買帶學區的二手房,漲得很快的。”

值得注意的是,因樓盤嚴格限價,2018年至今,蘇州園區、姑蘇區等核心區域新房供應不足,甚至好幾個月出現零供應。因此,部分購房者轉向二手房市場。

蘇州城市中心城區受限于歷史風貌保護,城市布局規劃為向東建設工業園區、向西建設高新科技園區。經過多年開發建設,工業園區已經成為蘇州配套完善、產業發達、生態優良的區域,人口持續導入明顯,同時也是高檔樓盤最為集中、一二手房價最高的板塊。

市場人士向《每日經濟新聞》記者分析認為:“蘇州市場去年量價比較平穩,政府調控手段很清晰,限價嚴格,去化率一直很健康。園區很久沒有供應量,但需求是最熱的。所以二手房價格一直在上漲,沒有受到一手房限價的影響。”

房貸利率下調與“優購房”利好

與剛需購房者密切相關的還有房貸利率,此前蘇州市房貸利率曾最高普遍上浮25%,讓購房人望而卻步。

2018年年中,不僅銀行房貸利率普遍上浮,并且有多家銀行增加了更多樣化的貸款規則。例如需要父母擔保的從上浮22%調整至25%,婚前首套首貸利率上浮23%,婚后首套首貸利率上浮22%,50歲以上人士貸款年限不得超過20年等。

而今年自春節后,蘇州各銀行房貸利率上浮標準開始多次微調。進入4月,多家銀行利率上浮比例下調明顯。據統計,目前房貸利率上浮最低的郵政銀行僅上浮15%;春節后各大銀行普遍上浮23%的房貸利率,現在也只上浮20%左右。

交通銀行(601328)信貸部工作人員向《每日經濟新聞》記者表示:“目前首套房貸款基準利率上浮18%,如需父母擔保則上浮21%。二手房執行同樣標準”。

盡管各家銀行執行的上浮標準不同,購房人卻不能“擇低貸款”。《每日經濟新聞》記者分別聯系了蘇州高新(600736)區、蘇州園區的幾家銀行,均被告知個人房貸有“準入”要求,即必須購買與該銀行有合作關系的樓盤,才能夠辦理相應的貸款,無法隨意選擇貸款銀行。

此外,進入2019年,各線城市加大了人才政策的力度,長三角區域的寧波(樓盤)、上海等城市紛紛在人才住房、共有產權房申請等方面進行了制度保障。4月23日,蘇州吳中區宣布向人才定向出售“優購房”,最高給予30%折扣。

“蘇州是全國第一個提出‘優購房’概念的城市。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,和全國其他地區人才住房相比,蘇州的優購房強調了認購的概念,而其他地區往往是租售并舉的。

加上4月初國家發改委關于全面放開放寬落戶條件的通知,與杭州(樓盤)、合肥(樓盤)同為Ⅰ型大城市的蘇州,落戶規模將進一步擴張,購房門檻也有望降低。

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