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多地松綁調控這陣風,你看懂了嗎?

2019-10-30 09:04:21  來源:中新經緯        字號:    
簡介:連日來,南京、天津、三亞、長沙等多地相繼傳出樓市調控松綁的消息,放寬落戶限制、降低人才購房門檻、取消特定人群購房限制、公積金貸款調整等政策層出不窮。盡管三亞、長沙、燕...

連日來,南京、天津、三亞、長沙等多地相繼傳出樓市調控松綁的消息,放寬落戶限制、降低人才購房門檻、取消特定人群購房限制、公積金貸款調整等政策層出不窮。盡管三亞、長沙、燕郊三地官方四天內先后否認放松限購,但關于樓市調控放松的話題還是引起了市場的關注和熱議。

業內人士認為,近期多個城市放寬落戶限制、出臺人才新政,這雖然與國家政策相一致,但的確沖擊了以戶籍和社保為限制條件的樓市調控政策,容易給一些地方帶來躁動。需要明確的是,穩定樓市也需要雙向調節,既不能出現暴漲,也不讓市場暴跌,市場下行明顯的區域及城市的郊區縣,也能按照因城施策、一城一策的方針實施微幅調整,以穩定預期。

松綁政策來襲?三地辟謠“放松限購”

今年9月30日,試行兩年的《長沙市人才購房及購房補貼實施辦法》正式轉正,該辦法近日在當地引起熱議。10月23日,長沙市住建局表示,“限購放松”“限購松綁”等消息屬于不實信息,正式辦法并沒有涉及與現行限購政策相關的內容。

10月19日,中新經緯記者從三亞市住建局網站了解到,全日制大專以及以上學歷的人才,在三亞實際工作滿一年,且繳納滿一年社保及個稅,可在海南省購買一套房產。三亞市住建局21日表示,該通知僅是此前海南省出臺的有關人才住房系列政策的實施細則,與海南省相關文件精神和規定保持一致,三亞沒有突破限購界限。

不過,對比之前外地購房者需在海南省繳納60個月社保或個稅的樓市限購政策,三亞此番人才購房新政放寬了人才購房的門檻。中原地產首席分析師張大偉認為,三亞政策放松影響很大,“三亞等城市房地產市場明顯退燒,人才政策有變相刺激房地產的嫌疑。”

10月15日,南京市六合區發布政策,在南京有居住證,大專學歷的外地人不需要近3年內累計2年社保或個稅,就可以開具購房證明。今年6月5日,南京市高淳區就已取消外地人購房需要“三年內累計兩年社保或個稅證明”的規定。

天津市發改委15日就《關于天津市促進承接北京非首都功能項目發展的政策措施(試行)》征求意見,擬在天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城試行一年。其中規定,對承接北京非首都功能疏解的項目,對戶籍暫未遷入天津的職工,其家庭在天津無住房的,可在天津購買1套住房,無需社保或納稅證明。文件同時還放松了天津的落戶政策。

揚州市近日出臺政策,住房公積金貸款最高限額從35萬元恢復至50萬元,住房公積金貸款還貸能力系數由0.3上調為0.5;近期,珠海部分區域傳出松綁政策,非戶籍人士可以在金灣區、斗門區、高新區和橫琴新區無門檻限購1套;8月,上海自由貿易試驗區臨港新片區的購房政策出現寬松,購房者需要繳納個稅或者社保的年限從5年縮短到3年。

據克而瑞研究中心統計,9月以來,已有包括河南新鄉、漯河,山西晉城,湖北宜昌等全國近30個城市宣布取消人才落戶限制。中原地產研究中心統計顯示,2019年以來,全國已經有超過150個城市發布了各種人才政策,與2018年同期相比上漲超40%。這些政策大多與戶籍制度相關,不同程度地降低了當地購房門檻。

調控松動地區多為郊區,房價下行明顯

落戶限制、人才購房門檻的降低,在多個城市引起熱議,長沙、三亞、南京六合等政府部門也相繼否認樓市存在限購松綁的傳聞。

在易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,此類政策并非嚴格意義上的限購松綁,比如,天津濱海中關村科技園與寶坻中關村科技城購房政策的出發點是為了配合北京相關產業轉移的戰略,為相關職工提供購房優惠和保障措施;上海的政策只針對自貿區新片區,可以理解為對人才發展環境和吸引力的打造。但客觀上講,人才購房確實針對特定購房群體放松了購房條件,具有類似松綁限購的效應,會對市場產生影響。

張大偉認為,目前全國大部分城市都沒有做好吸引人才后如何留住人才的準備,在這種情況下,吸引來的很多就是購房者,甚至出現炒房客借助人才政策在不同城市購房落戶的可能性,導致房地產市場出現波動。

上海自貿驗區臨港新片區樓市限購松動后,其房地產市場有所起色。上海鏈家近日發布的數據顯示,今年三季度,臨港新城的新房成交量位于上海各大板塊第一,三季度新房成交2810套,套均總價為296萬元。河北燕郊樓市松綁政策雖然未被證實,但媒體稱,市場的看房人數已經略有增加。

中新經緯客戶端梳理發現,近期樓市出現松動的城市,其房價要么出現較為明顯的下行,如燕郊的住宅價格基本都較高點有1萬元/平方米的跌幅,三亞市今年前8個月商品房銷售面積同比下降5成;要么松綁區域位于城市郊區,如南京六合區和高淳區、上海自貿驗區臨港新片區、珠海橫琴新區等,都處于正在開發建設之中,距離各自的主城片區較遠。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端分析稱,近段時間,人才購房、落戶放寬、公積金貸款政策調整、商住項目銷售放松限制、限購限貸限價限簽政策松動等各類政策不斷涌現,其背后多與當地房地產市場出現下行密切相關。

“根據我們的觀察,出臺樓市松綁政策的城市,多多少少都面臨著市場庫存擴大、供大于求、交易量下降、價格下跌幅度較大、土地出讓困難、政府財政收入吃緊、經濟增長壓力大等問題,政府在不違約中央大政方針的情況,開始自行調節政策,維護市場的平穩運行。”謝逸楓說。

住建部此前曾要求,各地要把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處,確保市場穩定。謝逸楓認為,全國樓市調控“一刀切”的政策已經終止,調控權利下移到了地方政府,在房價下跌明顯、交易量出現下滑的情況,各地應該可以適度調節。

雙向調節 以穩為主

從2016年開始,席卷全國的樓市調控大面積鋪開,從一二線城市逐漸延伸至部分三四線城市,從東部走向中西部;在力度與方式上,限購、限貸、限價、限售、限商等政策輪番登臺。

至今,調控效果已經顯現,房地產市場也進入平穩期,一些地方還出現價格回調。國家統計局近日公布的70個大中城市房價數據顯示,9月,二手房價格環比上漲的城市為40個,新房價格環比上漲的城市有53個,數量上都是近兩年的最低點。

謝逸楓認為,“房住不炒”的方針并非是不發展房地產業,也不能任其走向低迷,事實上,從2014年以來,樓市調控一直都存在雙向調節,既有加強調控、打擊炒作的政策,也有適當寬松、間接松綁的行為。他稱,房地產是政府的錢袋子,也是普通居民的小金庫,在分類調控、因城施策、一城一策的原則下,各地可以實施微幅調整。

同策研究院也認為,“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”不代表房地產與經濟不可以協調發展。從政策施行來看,各地政府將通過“過冷則定向寬松、過熱則收緊抑制”的方式穩定房地產市場。張大偉也表示穩定是雙向調節,“大漲肯定不是穩定,但暴跌同樣也不是穩定”。

謝逸楓預計,人才購房政策、落戶限制松動等政策還會在更多城市出現,也不排除一些地方出現突破限購的可能。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組認為,在市場下行預期下,即使房地產調控政策有邊際放松,短時間內也難以對房價產生提振作用。

地方政府雖然可以根據市場變化進行調節,但住建部也表示,將建立房地產市場監測體系,完善對地方房地產調控工作的評價考核機制。要嚴格督查,對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。

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