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房企九月銷售超預期 “銀十”降價促銷仍是主旋律

2019-10-08 08:32:00  來源:21世紀經濟報道        字號:    
簡介:過了幾年好日子的開發商,發現今年的日子太不好過了,尤其是“找錢難”。9月底10月初,一些房企驀然發現,利率超過10%以上的境外債融資已不再是行業個例,最高的已達18%。年初短暫...

過了幾年好日子的開發商,發現今年的日子太不好過了,尤其是“找錢難”。

9月底10月初,一些房企驀然發現,利率超過10%以上的境外債融資已不再是行業個例,最高的已達18%。

年初短暫的“小陽春”后,房地產融資窗口期也徐徐關閉,房地產金融政策從5月份開始持續收緊,融資成本也節節升高。

克而瑞數據顯示,前9月房企新增債券類融資成本7.03%,較2018年全年上升0.50個百分點。其中,境外債券融資成本達8.08%,較于2018年全年增長0.86個百分點。

融資受限,為保證現金流安全,加快銷售回款成“救命稻草”,剛剛過去的9月,大多數房企通過“降價跑量”,整體銷售表現超預期,意外地殺了個“回馬槍”,其中龍頭房企尤甚,恒 大、碧桂園、融創9月銷售均超600億,恒 大更超過了800億,創下歷史新高。

不過,相比往年,今年的9、10月樓市仍不能稱“盛景”,接下來的四季度,房企還得加把勁,不然銷售目標完成率都有問題。

融資成本再升

9月一個明顯不同于往年的行業現象是,房地產公司的融資成本,全都上升了。

克而瑞數據顯示,9月份95家典型房企的融資總額為1124.48億元,環比上升45.3%,同比上升17.2%,但無論是大型房企還是小型房企,均出現融資成本持續上漲的現象。融資成本最高的為TOP51+的企業,達到7.28%,較2018年增長0.85個百分點。

安信證券的數據也顯示,TOP10、TOP10-20、TOP20-50綜合融資成本中位為6.23%、6.48%、6.87%,相比2018年分別上升12BP、68BP、96BP。

從房企性質來看,中型房企、非國企融資成本上升明顯。央企、地方國企的融資成本中位數分別為4.91%、5.52%,相比2018年分別上升12BP、12BP,而非國企綜合融資成本中位數6.91%,相比2018年分別上升51BP。

融資成本的上升與政策嚴控房地產金融有關。5月份開始,央行、銀保監會紛紛出臺文件,限制房地產信托、海外債等,進入下半年,各項政策對房地產融資的限制進一步升級。

8月底,監管對房地產開發貸款也進行了限制。多家銀行收到窗口指導,要求房地產開發貸額度控制在2019年3月底時的規模。多位房地產金融界人士指出,這樣可能導致大型房企的融資也會出現收緊的情況,要更多選擇其他高成本的融資渠道。

還有其他的一些融資手段,現在也同樣受到了制約。聯訊證券分析師李奇霖表示,比如供應鏈的ABS是房地產開發資金的重要補充,但現在供應鏈ABS也被限制了,去年大概新增了1300多億,今年新增大概1100億。

此前的8月,多數上市房企在發布中報時就已透露對融資環境的擔憂,提早做好“過冬”的準備。

旭輝集團高管表示,中國房地產開發商的融資市場明顯收緊,境內外融資渠道限制增加,債務融資挑戰重重;融創中國管理層認為,此次融資端收緊是一個顛覆,史無前例的嚴格,預計監管層的控制會更嚴更快,下一步市場可能就是沒有債可以買;越秀地產有關人士也直言,下半年房企融資環境將穩中趨緊。

“我們公司現在幾乎所有的融資渠道都用上了,總體成本比去年上升了1-2個點。”廣州一家中型房企資金部人士透露。

雪上加霜的是,前幾年房企融資環境寬松,借了大量款項,如今大多負債累累,迎來償債高峰。

平安證券研報顯示,2019年為房企償債高峰期,樓市逐步回歸平穩情形下,預計房企融資態度將持續積極。報告指出,近期行業資金面持續收緊,后續樓市回歸平穩過程中若超預期降溫,部分償債壓力較大房企或面臨資金鏈斷裂風險。

房企促銷戰升級

在7、8月份的時候,由于市場低迷、政策收緊、房貸利率上升等因素,業界普遍認為今年樓市的“金九銀十”難現,但剛剛過去的9月銷售表現,超乎市場預期。

據海通證券研報,9月百強房企銷售回溫,同、環比均顯著增長。

具體地,TOP100房企實現操盤口徑銷售金額9232億元,環比增長23.6%,同比增長5.3%;實現權益銷售金額為7810.8億元,環比大幅上升24.0%,同比大幅上升10.9%。

近六成房企9月單月銷售實現同比正增長,前50強房企同比正增長29家,相比8月增加了5家。

龍頭房企亦提速,TOP3房企權益金額集中度達10.2%,同比提升0.4個百分點。中國恒 大9月份實現合約銷售金額約831.1億元,同比增長31.9%,環比增長73.8%;碧桂園9月份實現合同銷售金額約515.8億元,同比增40.39%。

多家券商認為,銷售提速主要原因是房企迫于融資端收緊的壓力,只能依靠自身促進銷售回款來維持資金周轉,從而加速推盤和銷售;同時10月8日以后房貸利率開始實行LPR定價機制,購房者對于未來房貸利率繼續下降的預期減弱,也會對銷售起到一定促進作用。

不過,銷售數據表現回升的僅是部分房企。據海通證券數據,1-9月操盤口徑銷售金額來看,TOP21-30房企下滑幅度最大,同比下滑達到10.2%;TOP51-100次之,同比下滑幅度達到4.0%;僅有TOP11-20房企實現同比上升,上升幅度達到10.8%。

同時,樓市整體并不樂觀。根據克而瑞統計,全國29個重點城市9月份新房成交面積同環比分別下降2%和6%。其中,一線城市新房成交面積同環比分別下降19%和4%。

安居客發布的《9月份國民安居指數報告》也顯示,目前樓市的熱點在內地三四線城市,而一線城市“價穩量縮”,居民找房熱度下跌了3.6%。

截至9月底,已設置年銷售目標的房企中,完成率超過75%的房企占比僅37%,完成率在65%-75%之間的房企占比僅40%,完成率低于65%的房企數量占比遠高于上年同期。

8月以來,包括恒 大、碧桂園、融創等在內,多地開發商樓盤出現力度不等的優惠活動,天風證券認為,在行業融資渠道全面收緊、集中度提升的背景下,四季度房企有動力加快去化回款。

整體來看,由于前三季度規模房企的目標完成情況不及去年同期,四季度加速推貨入市,積極推盤去化仍是主流,而四季度也是房企沖刺全年業績的關鍵期,預計“銀十”期間,房企降價促銷仍是主旋律。

招商銀行預計,隨著購房者對于房價上漲的預期逐漸回落,持幣觀望的情緒可能會有所蔓延,同時根據最新的房貸利率北京和深圳的加點后較之前有輕微上升,全年銷售面積累計降幅在1%左右。

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